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售樓處重回昔日熱鬧,存量成交翻倍,北京房價有望“止跌”筑底!

來源:價值領地   發布時間:2020-05-26


▎城市快報丨By:世聯評估


今日分享:北京市場報告精讀 來自價值領地00:00 04:35

2020年4月,北京商品住宅成交套數環比上漲,同比下降。本月住宅成交3,276套,環比上漲55.70%;成交均價為49,136元/平方米,均價環比上升9.12%,同比上漲22.74%。本月存量住宅成交12,446套,較上個月環比上漲66.10%,同比下跌13.81%;本月存量房均價為51,654元/平方米,環比下降0.57%,同比上漲0.76%

北京新建商品住宅月度成交走勢

北京住宅存量房月度成交走勢

新建住宅市場

住宅新房供應

北京商品房供應走勢

北京商品住宅房新增供應區域分布

2020年4月供應大幅上漲。2020年4月,北京商品住宅新增供應量套數同環比均上漲。批售套數8,186套,環比上漲284.0%、同比上漲89.58%;批售面積90.06萬平方米,環比上漲353.7%、同比上漲87.82%;本月朝陽、順義、大興、懷柔供應均超千套。

新房成交分析

北京商品住宅月度成交走勢

4月北京商品住宅成交區域分布

2020年4月,北京商品住宅成交套數環比上漲,同比下降。本月住宅成交3,276套,環比上漲55.70%;成交均價為49,136元/平方,均價環比上升9.12%,同比上漲22.74%

從行政區域看,大興區、順義區和昌平區成交套數為前三,分別為599套499套和498套,分別占本月成交套數的18.28%、15.23%和15.20%;東城區成交最少,成交2套。成交均價方面,東城區最高,為105,136元/平方米,成交均價最低出現在密云區,為18,731元/平方米

新房存量及去化

截至20年4月底新房存量面積和套數分布圖

截至20年4月底各區新房存量去化時間(月)圖

我們選取北京市新房市場2019年4月-2020年4月月均銷售速度來計算,北京市新房商品住宅存量套數約需要20.8個月可去化完成,較上月有所下降;存量面積約需要22.8個月的去化時間,環比上基本保持平穩。本月北京商品住宅市場存量有所下降,數量為91,720套,較上月下降11.6%

存量套數分區域來看:順義區、大興區、朝陽區存量套數較多,分別為14,274套、14,387套、13,329套;去化速度上大興區、豐臺區和朝陽區最快,分別為880套/月569套/月499套/月;去化時間上海淀區、石景山區和懷柔區最短,分別為9.86月10.84月14.31月,壓力最大的為西城區、密云區和平谷區,去化周期分別為254.26個月45.16個月36.49月(東、西城禁止新建商品住宅,市場成交多為存量房交易,成交量較少,去化時間上可能與實際有差異)。

存量住宅市場

存量房成交分析

截止2020年4月北京住宅存量房月度成交走勢

2020年4月北京二手房住宅各區均價走勢

2020年4月,北京存量住宅成交套數環比上揚,同比下降。本月存量住宅成交12,446套,較上個月環比上漲66.10%,同比下跌13.81%;成交面積109.28萬平方米,環比上漲61.32%,同比下降13.06%。本月存量房均價為51,654元/平方米,環比下降0.57%,同比上漲0.76%

4月份二手商品房整體網簽量14,378套,較上月環比上漲69.34%。從行政區域看,朝陽區、海淀區和豐臺區存量房成交套數為前三,分別為3,059套、1,352套和1,288套,占比分別為24.58%、10.86%和10.35%。成交量最大的朝陽區,超過第二名海淀區2倍有余,依然是名副其實的成交大戶。門頭溝區成交套數最少,成交134套,占比僅0.85%。成交均價方面,西城區最高,為116,536元/平方米,成交均價最低出現在延慶區,為22,987元/平方米4月份北京二手房市場成交量接近去年同期,均價保持平穩,售樓處重回往昔的“人山人海”,疫情對房地產市場造成的沖擊基本平穩度過。

中心區房價走勢一覽

4月份北京市主城6區,全部下跌(如圖所示),其中海淀區下降0.95%,西城區下降0.88%,豐臺區下降0.83%,東城區下降0.48%,朝陽區下降0.42%,石景山區下降0.22%。北京市均出現存量房區域均價下滑現象,先前價格堅挺的西城區也出現價格下降,房地產調控的持續,是市場下降的主要原因。北京整體城市規劃,中央政務區以及副中心的持續發酵,相比較看東城區和西城區的價格抗跌性比其他區域更強。如下圖所示(綠色下跌,紅色上漲):

遠郊區房價走勢一覽

4月份北京遠郊區的10個區域中,除門頭溝區上漲0.27%,順義區上漲0.26%,懷柔區上漲0.22%外,其他區域全部下降,密云區下降1.36%,延慶區下降0.88%,昌平區下降0.86%,平谷區下降0.70%,通州區下降0.64%,大興區下降0.54%,房山區下降0.50%

存量市場小結

近幾個月成交數據來看,北京存量房成交數量受春節影響整體下降,成交價格小幅下行,由于北京地區政策調控作用比較明顯,房產市場告別大漲大跌的波動。放眼2020,在新型冠狀肺炎影響下,商業辦公類物業價格受影響較大。反觀住宅市場,雖然住宅市場報盤、帶看、交易受阻,目前市場波動還未顯現,預計對住宅市場短期內有一定的影響,長期來看不會造成市場價格過大波動。經過2019年下半年的波動下行,2020年初北京市整體市場延續了2019年下半年的態勢,僅有東西城兩個行政區在政策面上有利好跡象。受疫情影響,存量房交易受阻,本月疫情有所緩解,成交量較上月成倍上漲,成交均價保持平穩。但作為首都北京存量房房價仍處于高位,若無重大寬松政策,長期來看存量房市場繼續保持平穩。

住房租賃市場

租賃市場走勢分析

截止2020年4月北京租房租金月度走勢

2020年4月北京住房各區租賃均價及租售比

北京市住房租賃市場4月份經過各區加權平均后的月租金為96元/平方米,租售比為1:538,租金基本持平。

土地市場

土地供應分析

2020年4月北京土地供應一覽表

數據來源:北京市規劃和自然資源委員會

2020年4月,土地供應14宗,規劃計容建筑面積134.53萬平方米,較上月上漲近3倍,這其中1宗為工業用地,2宗住宅用地,其余11宗均為綜合用地。

土地成交分析

2020年4月北京土地成交一覽表

數據來源:北京市規劃和自然資源委員會

2020年4月,土地成交10宗,土地成交面積47.45萬平方米,規劃計容建筑面積89.27萬平方米,成交總金額1,773,880萬元,其中2宗為工業用地,2宗為商辦用地,其余6宗為綜合用地。

土地市場小結

北京規自委公布《關于印發北京市2020年度建設用地供應計劃的通知》對今年北京住宅用地的供應進行初步的安排。2020年住宅性質土地供應在1,000萬平米左右,其中產權類住宅用地是870萬平米,租賃住宅用地是130萬平米。2020年可能會是北京四年以來供地最少的一年,北京房價有望“止跌”筑底,開發商拿地熱情會非常高漲。

2020年4月,土地供應14宗,規劃計容建筑面積134.53萬平方米,較上月上漲近3倍,這其中1宗為工業用地,2宗住宅用地,其余11宗均為綜合用地。

2020年4月,土地成交10宗,土地成交面積47.45萬平方米,規劃計容建筑面積89.27萬平方米,成交總金額1,773,880萬元,其中2宗為工業用地,2宗為商辦用地,其余6宗為綜合用地。

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