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復盤和悅春風,神盤背后藏了兩個字

來源:攸克地產   發布時間:2020-05-26

樓市升溫最明顯的一個信號是,賣得好的項目越來越多。

還記得剛剛復工后,北京出現第一個成交火爆的項目,戴著口罩看房的隊伍從售樓處排到了示范區門口,著實讓人覺得不可思議。

短短倆月過去,越來越多的購房人看清了市場真相。就在北京剛過去的這一周,新建商品房總成交1220套,環比上漲18%,成交金額高達72.42億,環比上漲了26%。不管是新房還是二手房,都在此時迎來了一個巨大的窗口期。誰能抓住機會,誰就能快速上車,同理,擅于抓住機會的項目,也更容易成為下一個熱銷傳奇。

保利和悅春風,便是一個典型案例。

5月20日和悅春風開盤,這個僅亮相19天的項目,當天斬獲451套的認購業績,至今每天持續更新,據說數據很不錯。如此快速高效業績實現的背后,自然有一整套價值邏輯值得復盤。

01

先從拿地說起。

去年9月,保利以總價33億元拿下大興區龐各莊地塊。距離其上一次在北京公開市場拿地,已經過去了兩年時間,對保利來說,也到了亟需補貨的階段。

為什么會選擇龐各莊這塊地,在攸克君看來,很大程度上取決于保利對區域價值的判斷以及目標客群的定位分析,已經相當清晰。

要知道,和悅春風是保利在北京南城打造的第七個項目。

早在2010年,北京公布第一輪城南計劃時,保利就已扎根于此,并陸續打造了保利茉莉公館、保利春天里、熙悅春天、熙悅誠郡、熙悅林語、和悅華錦等多個代表項目。而這些項目, 都是一次次了解市場、細分客群的實戰,為后續拿地做足了準備。

此時的南城與2010年相比,早已發生巨大變化,保利對趨勢的判斷,更具有前瞻性。就在其拿下龐各莊地塊的同一天,北京大興國際機場宣布通航,新國門的誕生以及臨空經濟對于整個區域的提振作用,對標此時的望京其實便能有所感知。而保利此時的進場,更具魄力。

首先,這是一個總建面超過17萬平米的大盤。近兩年,北京南城雖然是限競房供應紅海,但大盤卻不多見。但如此大體量的純住宅用地背后,其實也在考驗保利從客群定位到產品研發再到物業服務等等多維度的能力,但大盤同樣意味著更大面積的園林景觀以及更成體系的社區物業服務,特別是對于剛需客群來說,這也是最不容易出錯的選擇。

做好了容易吸粉,奠定升值潛力,做差了,則是加倍減分。當然,從如今體現出的銷售數字來看,和悅春風顯然是成功的。

02

熱銷背后,是拿地時機以及客群定位的精準,這就不得不提到,最關鍵的一點:產品。

看到這里也許很多人會說,近一兩年,北京限競房市場不乏神戶型,好戶型也已經不是某一兩個項目的專屬特質。89平米以下的三居更是不足為奇,拼產品,到底該怎么拼?

沒錯,限競房時代,也讓北京的樓市蛻變到了更為成熟的產品時代,有亮點的戶型并不在少數,但如果一個項目集中了多個亮點戶型,卻并不多見。

而保利,就在此時喊出了“全線神戶型”的口號。

所謂全線,自然是所有產品,各種戶型。如何做到,這就需要強大的產品研發團隊以及堅決的執行能力。

一直以來,保利在產品研發端都力求創新。特別是在北京市場,這一點有目共睹。從前些年引發熱議的保利和光塵樾到去年亮相的保利和光逸境,保利都在追求更有突破力的產品呈現,而這些設計路徑的實現和完善,也都是基于對人生活本身需求的無限挖掘與深度思考。

即便是限競房時代,保利也并沒有降低標準。更是將對產品設計傾入的精力發揮到了極致。

以和悅春風86平米的三居戶型為例,打造了270度L型景觀飄窗,飄窗總尺度超過7m,可以說這在目前北京90平米以下的三居戶型設計中,極為少見。在此之前,萬科在臺湖的東望項目曾打造過類似戶型,但基于此,保利在這個產品上進行了技術優化,使用上下大梁代替承重柱,雖然比其他L型角窗戶型造價更高,但安全性和觀景效果也更好。

和悅春風86平米樣板間

不光是86平米的三居,在和悅春風,82平米也實現了三室兩廳一衛的設計,南向面寬共計7米,同樣實現了三面采光,全明戶型。而且在看過樣板間之后,會發現,這和市面上流行的89平米的三居,空間感上幾乎無差。但是對購房人來說,卻可以節約將近7平米的購房款,這對于剛需來說,十分誘人。

不光是這兩個戶型,和悅春風打出的“全線神戶型”口號意味著,每一個尺度都是最精細化的考量,每一個戶型都是同面積段的最優值,如何能夠更真切的感受到這一點,那便是實景樣板間的呈現。

03

通過樣板間,購房人可以更直接的感受到未來居住空間的尺度,同時,精裝交付的細節,也更容易打動人。

作為“和悅”系標桿作品,保利在和悅春風構建了“6H全生命周期居住系統”,這其中包含“全精裝住宅、智慧社區、社區商業、社區教育、健康養老、幸福回家路”六大板塊,并根據當下居住的最新需求,專門定制了健康人居精裝系統,近百項人性化精裝細節、全線高品質精裝品牌以及智能化安全社區。

相比于普通的精裝交付,和悅春風還增加了全屋人性化極致細節的提升,比如入戶掛鉤、入戶感應燈、全屋USB三合一插口、無極差過門石、廚房臺面雙邊防水、衛生間可置物紙巾架等等,雖然只是一些設計上的小細節,但可見保利對于生活場景的營造和實現,進行了極為細致的探討和還原。

和悅春風樣板間實景圖

其次,整個社區在園林打造上,規劃了“一廊兩區十二境”,可以同時滿足兒童、青少年、青年、老人各個年齡層的需求。此外,2200㎡社區商業配建、2400㎡幼兒園配建以及1000㎡社區托老所,可以說,保利在和悅春風,打造了全齡社區,不管是處于任何一個階段的家庭來說,都可以最大限度的滿足其生活所需。

在和悅春風,雖然是規劃了近2000戶的大型社區,但整個項目全部為5-11層、一梯兩戶的低密洋房,而且項目占位南城老牌別墅板塊,周邊已經形成了大范圍的成熟住宅區,不管是外部環境還是項目內的小環境,都相當舒適宜居。此外,洋房的配置,在目前的北京市場上,可供選擇的機會也并不多。

04

一口氣打造四個樣板間,別說是在限競房項目,連商品房項目都很少能見到。這也是促使和悅春風熱銷的潛在原因之一。樣板間的“所見即所得”以及示范區的規模效應。

可以說,在這一點,保利有絕對的“魄力”。

近7000平米的示范區,相信很多人聽到這個數字之后,都會大吃一驚。沒錯,雖然北京不乏一些做的成功、有特點的示范區,但大部分都是在商品房甚至是高端項目,絕大多數產品特別是限競房,鮮有人愿意花如此大的功夫來打造示范區,這也是保利有史以來打造的最大規模的示范區。

和悅春風示范區實景圖

越是大盤,越需要這樣的信心。一個優質示范區,體現的不單單是項目品質,更是開發企業自身的責任和品牌信用。

產品對應價值。當一個項目可見的價值點遠遠低于其價格的心理預期時,注定不會是一個成功的項目,反之,當價格被降到預期一下,產品的加分此時更容易讓人買單。

洋房+精裝交付,這兩大價值點集中在和悅春風這個項目上,其實是很有說服力的價值賣點。但最終保利選擇了低于限售均價開盤,這也是保利對于區域市場足夠了解和精準判斷的結果。作為限競房供應的熱點板塊,整個大興并不乏熱點項目,如何能夠最快速度最大限度的占據購房人的視野,最有力的一個武器,便是價格。

作為一個大盤,只有從入市的第一刻起,亮出熱銷的基因,才能夠確保在后續入市過程中,保持熱銷。這就給開發商留下了一道選擇題:到底是讓利于購房者,還是保持利潤。

保利給出的回答是,相比于每平米4.2萬的限售均價,直接喊出3.5萬帶精裝,“首付97萬起住精裝三居”的口號。

以高端盤的“品質”起勢,卻以整整低于限售均價7千元/每平米的價格入市,這對于絕大多數的客群來說,吸引力十足。但也體現了,保利要打造熱銷盤的信心和決心。畢竟,要在紅海區域沖殺出來,沒有一點魄力,是絕對不行的。

當然,熱銷還在繼續,復盤為時尚早,但至少從當下和悅春風的表現來看,足以稱為北京今年樓市又一個網紅項目,最終總結幾點,與君分享。

1、大盤邏輯,舍得投入。

2、精裝交付、完善服務。

3、控制總價,戶型加分。

4、魄力、魄力還是魄力

不管是限競房還是商品房,對購房人來說,只有好與不好的項目。任何一個熱銷項目的背后,自然有其值得被分享和學習的優點,就算市場在回暖,成交看似更容易了些,但最終愿意拼產品的項目,才會走的更遠。

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