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經濟適用房轉商品房流程是怎樣的

來源:吉屋網綜合整理   發布時間:2016-08-22

經適房轉商品房是人們一個認知的誤區:很多人錯誤的理解,能進入市場出售的房屋,都叫做商品房;而經濟適用房不能上市交易,不算商品房。如果要買賣經濟適用房,就得先把經濟適用房的房屋性質變為商品房。

  根據七部委聯合頒發的《經濟適用房管理辦法》規定,經適房住戶,在取得房屋產權的前五年內,是沒有完全的房屋產權的,不能直接上市交易。加上政府優先回購等其它政策,經適房在業主獲得房產的前五年,是不能所以售出的,這就是人們通常理解的經適房不能買賣的原因。
  經適房要上市交易,《經濟適用住房管理辦法》第30條做出了規定: 購買經濟適用住房滿5年,購房人上市轉讓經濟適用住房的,應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地*等相關價款,具體交納比例由市、縣人民政府確定,政府可優先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地*等相關價款后,取得完全產權。
  據此規定,取得完全產權之后的經濟適用房,就可以進入二手房流通市場,進行買賣交易了。

       但是,取得完全產權后的經適房,雖然可以上市交易,其性質仍然屬于經濟適用房,房屋性質并沒有變為商品住宅,這一點,從《不動產權屬登記證》中,不動產權性質一欄中可以確認。




首先,經濟適用房轉商品房要保證房子已經住滿五年,不然是不能上市交易跟轉讓的。房產證發放已滿五年的話,帶上這些證件去交易核心辦理:戶口本;雙方身份證及復印件(*少3張);
結婚證(必須帶,若轉讓給年齡大的父母,已沒結婚證的,可以用戶口本證明夫妻關系也可);
經濟適用房買賣合同原件或復印件(不帶也可,大廳可以幫助打印,不收費,就是耽誤時間);
房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張(登記表一定要將所有權人名字隱去);
買經濟適用房時已繳納的綜合低價款證明(藍色紙)和契稅證明及其復印件;房本及復印件。
房產交易之后就轉了。
變更性質(經改商),必須補交綜合地價款,但要在夫妻、父子直系親屬間變更,契稅先交后返還。返還時間為(15天至三年);別忘記在地稅那取張契稅返還需提交的文件清單
夫妻間變更名字經改商后,再變更回來只需85元工本費,無其他稅費;
經改商后,房本擬在變回原所有權人的,再次買賣交易方式費用較低。因無價差,雖然不滿5年,5.5%營業稅(買入價=賣出價)為0;所得稅按增值20%計算也為0,故只需繳納1.5%契稅。



需要確認經適房是否滿五年,不是買房日期,是契稅發票上的日期,或者房產證發放日期。一般契稅的時間會比房產證日期早1年左右,所以只要看契稅日期滿五年就可以了。

具體流程:

1、門口咨詢臺領取網簽號;

2、到窗口排隊等待叫號進行網簽。可以先去窗口要個存量房買賣合同信息表。填寫表格信息。

3、網簽后,去咨詢臺領取2份表格(個人銷售已購住房涉稅申報核定表 5年以上家庭少有生活用房證明),都是繳納契稅用的。

4、繳納契稅,拿到契稅票后,憑契稅票到咨詢臺領取登記過戶號。

5、交納土地出讓金,算法是3621元*面積*10%(當初購房已交的超標經濟適用房面積的部分要減掉)。

6、登記過戶排號等待辦理過戶。

7、辦理登記過戶后,10個工作日后,攜帶本人身份證和受理通知書到住建委領取房產證。







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